Kira sözleşmelerinde taraflar genellikle yıllık kira artışını önceden belirler, ancak zaman içinde piyasa koşulları ile sözleşmede yazılı bedel arasında makas açılabilir. Böyle durumlarda kiraya veren ya da kiracı, kira bedelinin günün koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini mahkemeden isteyebilir. Bu talebin hukuki yolu kira bedelinin tespiti davasıdır ve Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri bu davanın temelini oluşturur.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira bedelinin tespiti davası açabilmek için öncelikle tarafların kira bedelinde anlaşamamış olması gerekir. Sözleşmede kira artış oranına ilişkin bir hüküm varsa ve bu hüküm kanuna uygunsa, taraflar bu oranla bağlıdır; uyuşmazlık genellikle sözleşmede böyle bir hükmün bulunmadığı veya beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde ortaya çıkar.
Beş Yıl Sonrasında Serbest Belirleme İmkânı
Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse, bu süreden sonraki her yeni kira dönemi için taraflardan biri, emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve güncel ekonomik koşulları dikkate alarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini mahkemeden talep edebilir. Bu durumda mahkeme, sözleşmedeki artış sınırlamasıyla bağlı kalmaksızın hakkaniyete uygun bir bedel tespit eder.
Yıllık Artış Sınırı
Beş yıllık süre dolmadan önce yapılacak kira artışlarında ise kanunda öngörülen sınırlamalar geçerlidir; taraflar sözleşmede bir artış oranı belirlemişse bu oran, ilgili dönem için öngörülen yasal sınırı aşamaz. Kira bedelinin tespiti davası, bu sınırların doğru uygulanıp uygulanmadığının denetlenmesi amacıyla da açılabilir. Güncel artış sınırı dönemsel olarak değişebildiğinden, dava açılmadan önce ilgili döneme ait düzenlemenin kontrol edilmesi önemlidir.
Dava Süreci ve Delil Değerlendirmesi
Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı, talep ettiği kira bedelinin dayanağını oluşturan emsal kira sözleşmelerini, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç bedelleri ve gerekiyorsa bilirkişi incelemesine esas olacak bilgileri dosyaya sunar.
Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, taraflardan gelen talepleri değerlendirirken genellikle bir veya birden fazla bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi, taşınmazın konumunu, fiziki durumunu, bölgedeki emsal kira bedellerini ve genel ekonomik göstergeleri inceleyerek mahkemeye bir rapor sunar. Mahkeme bu raporu, dosyadaki diğer delillerle birlikte değerlendirerek nihai kira bedelini belirler; taraflar bilirkişi raporuna itiraz etme hakkına sahiptir.
Tespit Edilen Bedelin Uygulanma Zamanı
Mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, dava dilekçesinde talep edilmiş olması koşuluyla, ilgili kira döneminin başından itibaren uygulanır. Bu nedenle davanın kira döneminin başlamasından önce veya dönem içinde makul bir süre içinde açılması, geriye dönük farkların talep edilebilmesi açısından önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak şart mıdır?
Kira bedelinin tespiti davası, kira ilişkisinden kaynaklanan diğer bazı dava türlerinden farklı olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına girmeyebilir; ancak güncel mevzuat ve dava türüne göre bu durum değişebileceğinden süreç başlamadan önce ilgili düzenlemenin kontrol edilmesi önerilir.
Kiracı da kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir mi?
Evet, kira bedelinin tespiti davası sadece kiraya verenin değil kiracının da başvurabileceği bir yoldur; kiracı, kira bedelinin günün koşullarına göre fahiş kaldığını düşünüyorsa bedelin aşağı çekilmesini talep edebilir.
Tespit davası sonucu kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Hayır, kira tespit davası kira sözleşmesinin devamını etkilemez; dava yalnızca kira bedelinin miktarını belirlemeye yöneliktir, tahliye veya sözleşmenin feshi ile ilgili bir sonuç doğurmaz.