Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz satışları, bağışları ve ipotek gibi sınırlı ayni hak tesisleri resmi şekle tabidir ve tapu müdürlüğünde yapılır. Bu işlemlerdeki bir usul hatası veya eksik inceleme, ileride tapu iptali ve tescili davalarına konu olabilir. Hile, ehliyetsizlik veya temsil yetkisinin aşılması gibi nedenlerle yapılan işlemler iptal davasına konu olabilir.

Ortaklığın giderilmesi

Miras ya da başka bir nedenle birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda, paydaşlardan biri taşınmaz üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Taraflar aralarında anlaşamazsa, taşınmaz mümkünse aynen bölüştürülür; bu mümkün değilse satılarak bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır. Bu davalar genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirir.

Komşuluk hukuku ve taşkın yapı

Türk Medeni Kanunu, komşu taşınmaz maliklerinin birbirlerine karşı taşkınlıktan kaçınma yükümlülüğü getirir. Bir yapının komşu parsele taşması durumunda, iyiniyetli yapı sahibinin belirli şartlarla tazminat ödeyerek taşan kısmın mülkiyetini kazanabileceği düzenlenmiştir; aksi halde yıkım ve müdahalenin önlenmesi talep edilebilir.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaş, kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar kanundan doğan önalım hakkını kullanarak bu payı aynı bedelle satın alabilir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın tapu müdürlüğüne bildirilmesinden veya öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde dava açılması gerekir; bu süre hak düşürücüdür ve kaçırılması halinde hak kaybı yaşanır.

Kira ilişkisi uzun sürdükçe, kira bedelinin güncellenmesi ve tahliye konularında uyuşmazlık çıkması olasıdır. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruyucu özel hükümler içerir.

Kira tespit ve tahliye davaları

Taraflar yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamazsa, bedelin mahkemece belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye taahhüdüne uymaması veya taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması gibi hallerde kiraya veren tahliye davası açabilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.

İmar ve yapı sorunları

İmar mevzuatına aykırı yapılar, ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaatlar, yapı sahipleri için idari para cezası ve yıkım riski taşır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulumunda yapılan hatalar da ileride tapuda düzeltme davalarına yol açabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda idari başvuru süreçleri ile hukuk davalarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmaz alım-satımında dikkat edilmesi gerekenler

Taşınmaz satın almadan önce tapu kaydının güncel hali, üzerindeki şerh ve ipotekler, varsa imar durumu ve yapı kayıt belgesi incelenmelidir. Satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenlenmediği takdirde geçersiz sayılabileceğinden, ön sözleşme aşamasında da hukuki danışmanlık almak ileride doğabilecek kayıpları önler.

Dava açılmadan önce yargılama giderleri hakkında fikir edinmek için dava harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Miras ya da ortak alımla paylı hale gelen taşınmazlarda paydaşlardan her biri, ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme önce taşınmazın paydaşlar arasında fiziken bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bu mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylar oranında paylaştırılır. Bu davalar genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden süreç birkaç duruşma sürebilir.

Kat mülkiyeti ve yönetim planı uyuşmazlıkları

Apartman ve sitelerde ortak giderlerin paylaşımı, yönetim planına aykırı kullanım veya aidat borçları sık karşılaşılan uyuşmazlık konularıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini ayrıntılı biçimde düzenler; aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatılabilir ve belirli şartlarla gecikme tazminatı talep edilebilir.

Tapu iptali ve kamulaştırma

Hile, ehliyetsizlik, muvazaa veya yetkisiz temsil gibi nedenlerle yapılan tapu işlemlerinin iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili istenebilir; dava güncel malike karşı açılır. Kamu yararı amacıyla yapılan kamulaştırmalarda malikin bedele itiraz etme ve bedel artırım davası açma hakkı bulunur; imar uygulaması sonucu paya düşen alanın azalması gibi durumlarda da idari yargı yolu değerlendirilmelidir.

İpotek ve diğer sınırlı ayni haklar

Taşınmaz üzerinde ipotek tesisi, krediyle taşınmaz alımında en sık karşılaşılan işlemlerden biridir. İpotekli bir taşınmazın satışı mümkün olsa da, borç kapanmadan ipoteğin kaldırılması beklenemez; alıcının bu riski göz önünde bulundurması gerekir. İrtifak hakları (geçit, üst hakkı gibi) ve intifa hakkı da taşınmaz üzerindeki kullanım yetkilerini sınırlayan ya da genişleten haklar olarak tapu siciline tescil edilir ve taşınmazın değerini doğrudan etkiler.

Kentsel dönüşüm süreçleri

Afet riski taşıyan yapıların yıkılıp yeniden yapılması sürecinde, maliklerin belirli bir çoğunlukla karar alması ve anlaşmayan maliklerin payının satışa çıkarılması gibi özel usuller uygulanır. Bu süreçte maliklerin hakları ile yüklenici firmanın yükümlülüklerinin sözleşmeyle net biçimde düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Geçit hakkı uyuşmazlıkları

Yola bağlantısı bulunmayan bir taşınmazın maliki, komşu taşınmazlardan bedel karşılığında geçit hakkı tanınmasını mahkemeden isteyebilir. Geçidin nereden geçeceği, hem ihtiyaç sahibi taşınmazın hem de yük altına giren taşınmazın çıkarları gözetilerek, genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; ödenecek bedel de bu inceleme sonucunda tespit edilir. Geçit hakkı tescil edildikten sonra taşınmazın el değiştirmesi, bu hakkı kural olarak etkilemez; yeni malik de aynı geçit hakkından yararlanmaya ve bedelini ödemeye devam eder.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)

Bir taşınmaza rızası dışında el konulan ya da sözleşme ilişkisi olmadan taşınmazı kullanılan malik, bu kullanım süresi için ecrimisil adı verilen bir tazminat talep edebilir. Ecrimisil miktarı, taşınmazın niteliğine ve bölgedeki emsal kira bedellerine göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir; bu talep son beş yıllık kullanım için geriye dönük olarak da ileri sürülebilir; dava sürecinde kullanım süresinin ve taşınmazın niteliğinin doğru tespiti belirleyici rol oynar; bu nedenle talebinizi somut tarihlerle, varsa fotoğraflarla ve komşu taşınmaz maliklerinin tanıklığıyla, mümkünse yeminli bir keşif talebiyle desteklemeniz, dosyanızın güçlü bir zeminde ilerlemesini sağlar.